不動産の共有名義はメリットとデメリットをよく理解しておく事が大事 

不動産
はじめに

昨日、お客様から住宅ローン返済の相談を受ける中、不動産の登録名義について質問がありました。ご夫婦の収入を合算して住宅を購入したいという事で、不動産の持ち分比率をどうすれば良いのか、という事でした。住宅ローン診断(破綻することなく返済してゆけるのか)の事例は多いものの、共有名義についての相談は初めての事例でした。ちょうど良い機会ですので、今回は不動産の共有名義の是非について考えてみたいと思います。

不動産の共有名義とは

まずは不動産の共有名義とは何かを考えてみましょう。
共有名義とは、一戸建てやマンション、土地などの不動産を共同で購入し、出資した資金額の割合に応じた持分比率で登記することです。例えば、5,000万円の住宅をご夫婦でそれぞれ2,500万円ずつ出資して購入された場合、各々「2分の1」の持分で共有名義となります。

一般的には住宅ローンを使って不動産を購入する事になりますが、住宅ローンの借入可能額は、契約者の状況(主に収入)によっては、希望した金額を借入できないケースも少なくありません。この様な場合に利用するのが「収入合算」または「ペアローン」です。収入合算は、例えば、夫婦で収入を合算し、住宅ローンを組む方法です。収入を合算し、世帯収入を増やすことで、単独では借入が難しい場合でも借入できるメリットがあります。ペアローン(連帯債務)は夫婦それぞれがローンを組む事で、やはり 、単独では借入が難しい場合でも借入できるメリットがあります。この場合、不動産の所有をどちらかの単独名義にすると贈与税がかかってしまいますので、一般的には共有名義にする事になります。

共有名義のメリット

では、不動産を共有名義にした場合のメリットを挙げてみましょう。

住宅ローン控除を二重に受けられること

最も大きなメリットは夫婦それぞれで住宅ローン控除を受ける事ができる点です。 住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の1パーセントが10年間にわたって所得税、または住民税から減税されるという制度ですので、ご夫婦それぞれで控除を受けるメリットは非常に大きいと思われます。

売却する際の特別控除を二重に受けられること

不動産を売却されたときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けられる特例があります。夫婦の共有名義である不動産を売却する場合、主人様と奥様各々が3,000万円の控除を受けられるためメリットがあります。

共有名義のデメリット

次に、不動産を共有名義にした場合のデメリットを挙げてみましょう。

売却する場合の手続きが複雑になる

最も大きなデメリットは、共有名義人の合意なくして売却等ができなくなる事です。これは持ち分比率に関係ありません。通常の夫婦関係の場合は特に問題にはならないと思われますが、離婚等した場合などには揉めるケースも考えられます。万が一合意を得られない場合、最終的には 裁判に至るケースも想定されます。

贈与税がかかる場合があるので注意

共有名義人(例えば奥様)が仕事を辞めて収入がなくなった場合、ご主人が奥様の分も住宅ローンを返済す事になります。この場合、共有名義にしてあると、ご主人から奥様への贈与があったと判断され、贈与税がかかる事が想定されます。

相続する場合の手続きが複雑になる

共有名義人が亡くなれば、当然の事ながらその方の持分は相続の対象となります。共有名義人の相続人が複数居るケースでは、相続手続きが複雑になります。もともと2人の共有名義でしたが、 共有名義人が亡くなれば 相続人全員の共有財産となります。不動産売却時などに共有者全員の意見がまとまらない場合、 最終的には 裁判に至るケースも想定されます。 また、ご夫婦の収入差が大きい場合に持ち分比率を半々にした場合など、贈与税がかかる場合も想定されます。

手数料が倍かかる場合もある

ペアローン(連帯債務)は夫婦それぞれがローンを組む事になります。この場合、ローンの契約諸費用(事務手数料や登記手数料)は共有名義人分かかることになります。

最後に
最後に

不動産を共有名義にした場合、住宅ローン控除などの税金面のメリットは非常に大きい一方、離婚や相続といった不測の事態が起きた場合には、手続きが複雑になるというデメリットも理解しておく必要があります。あくまでも個人的な意見ではありますが、筆者としてはやはり単独名義をお勧めしたいと思います。実際、一旦は親子での共有名義にしたものの、その後、相続の事を考えて単独名義に変更をしたいと相談を受けたケースもあります。
あくまでもケースバイケースにはなりますが、目先の利益だけでなく、将来の事も考えて最適な判断をしたいものです。

誰でもFP相談室 村上

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